高(gāo)房價背後的真實邏輯

    大都市(shì)就(jiù)像抽水(shuǐ)機(jī)，不停地從(cóng)落後省份抽取勞動力。或許将來的某一(yī)天，我們就(jiù)會(huì)像今天的日本一(yī)樣，無數村(cūn)莊和城(chéng)鎮凋零衰敗，但東京和大阪都市(shì)圈繁華依舊(jiù)。

    中國(guó)2014年(nián)-2016年(nián)春運大數據顯示；相(xiàng)比于2005-2010年(nián)期間的數據，最近3年(nián)全國(guó)人口流動的集聚程度仍然在進一(yī)步地提高(gāo)。大城(chéng)市(shì)的人口抽血能(néng)力并沒有減緩，反而在持續地加強。更多(duō)地方的人們願意跋涉更遠(yuǎn)的距離，承擔更高(gāo)的成本，以逃離他們的家鄉。

    社會(huì)運行自(zì)有其内在規律：人口遷移遵循聚集效應，社會(huì)發展遵循馬太效應。大都市(shì)擁的優質資源吸引著(zhe)無數優秀的年(nián)輕人，而優秀的年(nián)輕人将推動大都市(shì)的繁榮發展，從(cóng)而讓大都市(shì)獲取更多(duō)的資源，于是形成了一(yī)個(gè)優勢叠代的良性循環。這就(jiù)是馬太效應中的強者愈強。

    然而，大都市(shì)在攫取優秀人才的同時，也在用高(gāo)額的房價和戶籍制度将千千萬萬的普通(tōng)人擠到(dào)繁華都市(shì)的邊緣，将他們趕到(dào)逼仄的地下(xià)室，髒亂的出租房，直到(dào)他們夢碎的那一(yī)天，收起行囊，滾回家鄉。這就(jiù)是馬太效應的另一(yī)面，弱者愈弱。

    這聽起來非常殘酷，卻又(yòu)無比現實。當我們買房的時候，買的并不僅僅是一(yī)個(gè)遮風避雨的居住場所，還(hái)包括周邊提供的醫(yī)療、教育、交通(tōng)、娛樂、公用服務以及發展機(jī)遇。拿學區房為(wèi)例，很多(duō)人說，天價學區房是國(guó)人的焦慮感和功利性心态造就(jiù)的，但他們不知道，學區房的概念其實起源于美國(guó)。

    美國(guó)是個(gè)有嚴重階層區分的國(guó)家，各社區按房價自(zì)然分開(kāi)，在某種意義上(shàng)是事(shì)實上(shàng)的種族和貧富隔離。公立中小(xiǎo)學的經費(fèi)主要由所在學區的房産稅而來，這意味著(zhe)兩點：第一(yī)，富人區的學校更有錢(qián)，可以請更好的老師(shī)、用更好的設備、有更高(gāo)的教學水(shuǐ)平；第二，學生(shēng)們其實是在跟自(zì)己同階層的人一(yī)起上(shàng)學。

    教育資源不是标注品，必定有高(gāo)下(xià)之分，而優質的教育資源永遠(yuǎn)是稀缺的。學區房的出現，本質上(shàng)是一(yī)種教育資源的分配方案。當你買下(xià)學區房的時候，買的是下(xià)一(yī)代接受良好教育的入場券。

    今年(nián)7月(yuè)，廣州宣布租售同權的文章刷爆朋友(yǒu)圈。對此，有媒體評價：中國(guó)的買房終于和教育資源脫鈎了，這絕對是一(yī)次曆史創舉！其實不然，在教育資源沒有變多(duō)，而大城(chéng)市(shì)人口還(hái)在不斷聚集的情況下(xià)，“租售同權”完全是個(gè)僞概念。學區房的本質是一(yī)種教育資源的分配方案。

    當适齡的報(bào)名兒童超過學校招生(shēng)計劃時，學校會(huì)怎麽做？杭州就(jiù)有關于“一(yī)表生(shēng)”、“二表生(shēng)”的錄取規則。即學校應該根據學齡兒童戶籍和家庭住宅情況，按照(zhào)“住、戶一(yī)緻”優先原則，按四種先後順序錄取，如此一(yī)來，那麽租房子的人就(jiù)隻能(néng)排到(dào)“三點五表生(shēng)”了。最後的結果無非是安排到(dào)一(yī)個(gè)遠(yuǎn)一(yī)點的，或者周邊差一(yī)點的學校去。

    說到(dào)底，隻要優質教育資源是稀缺的，租售同權永遠(yuǎn)是個(gè)僞概念。隻要中國(guó)的經濟持續向前發展，大線城(chéng)市(shì)的房子就(jiù)依然會(huì)升值。這裡(lǐ)的大城(chéng)市(shì)，是指四個(gè)一(yī)線城(chéng)市(shì)及杭州、南(nán)京、蘇州等幾個(gè)重點二線城(chéng)市(shì)。

    要記住一(yī)點：優質的資源永遠(yuǎn)是稀缺的，稀缺的資源永遠(yuǎn)是昂貴的。還(hái)要記住的一(yī)點是：财富是以家庭為(wèi)單位的。如果你的家庭有足夠的實力，那就(jiù)盡早在一(yī)線城(chéng)市(shì)買房。如果負擔太大，也可以退而求其次，在重點二線城(chéng)市(shì)買。

    如果你的家庭無法支撐起你在一(yī)二線城(chéng)市(shì)買房，你也可以有兩種選擇：1、在大城(chéng)市(shì)租房打拼，我知道這樣會(huì)很辛苦，但多(duō)少會(huì)給你帶來改一(yī)點改變命運的機(jī)會(huì)。2、回到(dào)你的家鄉，那裡(lǐ)有你童年(nián)的記憶和年(nián)邁的父母親戚，但可能(néng)沒有你孩子的未來。

    這兩個(gè)選擇沒有對錯(cuò)，但每種選擇都有其代價，而人生(shēng)，則是一(yī)個(gè)又(yòu)一(yī)個(gè)選擇疊加起來的總和。十年(nián)後你所站立的地方，你下(xià)一(yī)代所站立的起點，都是你今天的選擇所帶來的結果。

    那麽，理解房價未來走勢的核心是什麽？再次重申，是貨币，是利率。理解貨币和利率，央媽的貨币政策是最直觀的觀察對象。但在目前的經濟當中，央媽的貨币政策，事(shì)實上(shàng)已經出現某種程度上(shàng)的「鈍化」或者叫「扭曲」，比如國(guó)慶節前宣布的定向降準，事(shì)實上(shàng)并沒有産生(shēng)「寬松利好」的效果。

    除了最直接的貨币政策，還(hái)可以關注金融市(shì)場利率中樞的變化。市(shì)場化的利率，雖然在中國(guó)被人為(wèi)地和政策利率（銀(yín)行存貸款基準利率）隔斷了，但最終它們會(huì)傳導和收斂，因為(wèi)金融市(shì)場定價的始終是基于無套利的原則。而市(shì)場化的利率，最直接的觀察對象，便是國(guó)債利率。

    這當中又(yòu)以十年(nián)期國(guó)債利率為(wèi)錨，它正好能(néng)反映債券市(shì)場的利率中樞，對應著(zhe)市(shì)場對未來經濟、貨币、監管、外圍市(shì)場牽引、信用違約風險等一(yī)系列因素的綜合定價。與此同時，十年(nián)期國(guó)債的收益率，剛好又(yòu)是所有金融市(shì)場的定價核，包括股市(shì)和具有強金融屬性的樓市(shì)。因此，考察十年(nián)期國(guó)債收益率的走向，對把握未來市(shì)場的方向，包括樓市(shì)的方向，具有現實而重要的意義。

    十年(nián)期國(guó)債收益率從(cóng)16年(nián)底的2.6%已經上(shàng)浮到(dào)現在的3.9%，對應的房貸利率，從(cóng)17年(nián)三月(yuè)的4.5%上(shàng)升到(dào)9月(yuè)5.22%。按照(zhào)房貸利率滞後國(guó)債收益率半年(nián)的反應期來看(kàn)，最遲到(dào)19年(nián)中還(hái)要上(shàng)升到(dào)5.5%才能(néng)對沖國(guó)債收益率持續上(shàng)升的機(jī)會(huì)成本。房貸利率一(yī)直在漲，你認為(wèi)還(hái)沒加息嗎(ma)？不要總盯著(zhe)央媽的政策利率，各位不知道房貸利率是可以浮動的嗎(ma)？

    不幸的消息是，12月(yuè)美聯儲加息的概率目前已經上(shàng)升至100%，大概率上(shàng)，中國(guó)央行會(huì)選擇3月(yuè)一(yī)樣的手法，提高(gāo)中國(guó)貨币市(shì)場的利率跟随之。而貨币市(shì)場的利率，會(huì)直接作用于國(guó)債收益率。再往後，房貸利率曲線的中長(cháng)期上(shàng)翹，才剛剛開(kāi)始。

    所以老鐵們，你還(hái)敢聽信那些「磚家」們瞎扯，說貨币一(yī)直超發，房價還(hái)要翻倍的言論嗎(ma)？懂(dǒng)一(yī)點金融，才不至于被這些牛鬼蛇神拐去了地獄。