國(guó)土(tǔ)部住建部聯合放(fàng)大招！

近期，一(yī)個(gè)超級重磅的樓市(shì)調控措施公布了：國(guó)土(tǔ)部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布将13個(gè)城(chéng)市(shì)納入試點！
這是樓市(shì)調控以來，真正意義上(shàng)的大招，其影響将非常巨大，對于樓市(shì)堪稱重磅炸彈，顯示出中國(guó)樓市(shì)格局的重大變化。
參與試點的13個(gè)城(chéng)市(shì)，全部為(wèi)中國(guó)的核心城(chéng)市(shì)，由此可見(jiàn)，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！
這13個(gè)城(chéng)市(shì)是：北(běi)京、上(shàng)海、沈陽、南(nán)京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
試點城(chéng)市(shì)來了，全國(guó)推廣還(hái)會(huì)遠(yuǎn)嗎(ma)！
這個(gè)舉措最令人震撼的看(kàn)點是：
農村(cūn)集體土(tǔ)地不用經過國(guó)家征地環節，直接進入了市(shì)場，租賃住房、共享度假小(xiǎo)院這類項目将獲得快速審批通(tōng)道！同時，土(tǔ)地成本将大幅降低(dī)，對平抑未來的租金價格、房價将産生(shēng)重大影響。
共享度假小(xiǎo)院，是結合市(shì)場剛需打造的城(chéng)市(shì)家庭歸園田居、享受共享度假生(shēng)活方式的第二居所。在這裡(lǐ)，你可以享受到(dào)共享度假的田園生(shēng)活：共享旅途、共享文創、共享禅修、共享運動、共享醫(yī)護......免費(fèi)享受陽光(guāng)、空氣、養分、水(shuǐ)......
依據傳統的審批流程，農村(cūn)土(tǔ)地歸集體所有，城(chéng)市(shì)建設用地歸國(guó)家所有。農村(cūn)集體土(tǔ)地要變成城(chéng)鎮建設用地，需要通(tōng)過地方政府征地，轉換土(tǔ)地性質。直接在農村(cūn)集體土(tǔ)地上(shàng)建設的房子，是小(xiǎo)産權房，一(yī)般來說不允許上(shàng)市(shì)交易，也沒有房産證。
中國(guó)的這套“政府征地—土(tǔ)地拍賣—開(kāi)發商開(kāi)發”的體制，是從(cóng)香港等地學來的。好處是能(néng)為(wèi)中國(guó)城(chéng)鎮化迅速積累資金，讓政府有錢(qián)投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土(tǔ)地供應，所以房價、地價越來越高(gāo)。而且，在征地環節中，往往引發農村(cūn)集體組織和地方政府的沖突。
此次改革具有重大意義
第一(yī)：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小(xiǎo)院”，是中國(guó)土(tǔ)地制度的重大變革，意味著(zhe)以後“土(tǔ)地改革有巨大的空間”。未來，土(tǔ)地入市(shì)是不是一(yī)定要經過政府征地環節，都可能(néng)發生(shēng)變化。這樣，中國(guó)房地産市(shì)場自(zì)1998年(nián)以來的基本邏輯，可能(néng)發生(shēng)重大變化。
第二：這意味著(zhe)政府向社會(huì)大規模轉移土(tǔ)地紅(hóng)利，這是非常值得稱贊的。
第三：這意味著(zhe)一(yī)大批低(dī)成本土(tǔ)地入市(shì)，由此産生(shēng)一(yī)大批低(dī)成本房屋，對于抑制高(gāo)房價、高(gāo)租金将産生(shēng)巨大作用。
根據剛剛公布的“辦法”——村(cūn)鎮集體經濟組織可以自(zì)行開(kāi)發運營，也可以通(tōng)過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小(xiǎo)院。兼顧政府、農民(mín)集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。
想想看(kàn)，如果集體組織自(zì)行開(kāi)發，不僅政府征地環節沒有了，連開(kāi)發商這個(gè)環節也省去了，節省的成本會(huì)非常巨大。以北(běi)京、上(shàng)海為(wèi)例，土(tǔ)地成本占房價構成的70%，這部分就(jiù)可以免去。加上(shàng)開(kāi)發商環節的省去，農村(cūn)集體建設的租賃房成本可能(néng)隻有商品的20%（一(yī)線城(chéng)市(shì)）到(dào)30%（二線城(chéng)市(shì)）。這是非常令人震撼的！
第四：大城(chéng)市(shì)郊區農村(cūn)戶口價值大增，将産生(shēng)一(yī)大批新富階層。這些農民(mín)将成為(wèi)大批租賃住房的股東，長(cháng)期享受土(tǔ)地紅(hóng)利。
兩部委公布的“辦法”裡(lǐ)，還(hái)有以下(xià)看(kàn)點值得注意
①：項目用地應當符合城(chéng)鄉規劃、土(tǔ)地利用總體規劃及村(cūn)土(tǔ)地利用規劃，以存量土(tǔ)地為(wèi)主，不得占用耕地。
②：尊重農民(mín)集體意願，合理确定項目運作模式，維護權利人合法權益，确保集體經濟組織自(zì)願實施、自(zì)主運作。
③：試點城(chéng)市(shì)應當梳理項目報(bào)批（包括預審、立項、規劃、占地、施工(gōng)）、項目竣工(gōng)驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通(tōng)道。
④：集體租賃住房出租，應遵守相(xiàng)關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機(jī)制，防止租金異常波動，維護市(shì)場平穩運行。
⑤：承租人可按照(zhào)國(guó)家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件(jiàn)的城(chéng)市(shì)，要進一(yī)步建立健全對非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。
也就(jiù)是說，政府對于開(kāi)發這類住房給予了大量優惠政策，包括快速審批通(tōng)道，租住人員(yuán)可以享受“基本公共服務”等等。
那麽，此舉将産生(shēng)什麽影響？
第一(yī)：這意味著(zhe)中心城(chéng)市(shì)樓市(shì)發生(shēng)了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房将三分天下(xià)。
商品房将成為(wèi)有錢(qián)人的遊戲，供應量會(huì)減少（因為(wèi)大量土(tǔ)地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也将減少。深圳市(shì)長(cháng)之前曾描述了這種變化，未來住房将是“高(gāo)端有市(shì)場、中端有支持、低(dī)端有保障”。
第二：大城(chéng)市(shì)狂漲的房價，将受到(dào)各類租賃住房、政策性住房的制約，隻要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就(jiù)可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢(màn)點。
第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區，對郊區房價影響較大。
第四：由于建設“集體用地租賃住房”、國(guó)企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自(zì)土(tǔ)地的收益，所以商品房市(shì)場會(huì)顯得更加重要，這是地方政府的重要财源。所以，商品房市(shì)場健康發展，是上(shàng)述幾種房子健康發展的基礎，兩者看(kàn)似矛盾，其實相(xiàng)互依存。
第五：未來房地産投資是一(yī)種“防禦型投資”，主要用來抵禦長(cháng)期通(tōng)脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對于有經濟條件(jiàn)的人來說，在大城(chéng)市(shì)生(shēng)活早買房仍然是必要的。
最後，回答一(yī)個(gè)很多(duō)人會(huì)問的問題：為(wèi)什麽試點城(chéng)市(shì)裡(lǐ)，深圳缺席，而北(běi)上(shàng)廣都在其中？原因很簡單，深圳已經在幾年(nián)前完成了對區域内集體土(tǔ)地的征地，深圳沒有這類土(tǔ)地了。所以，深圳的特殊性再次顯現出來。
拓展閱讀(dú)：試點方案全文：
利用集體建設用地建設租賃住房試點方案
利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地産平穩健康發展長(cháng)效機(jī)制；有助于拓展集體土(tǔ)地用途，拓寬集體經濟組織和農民(mín)增收渠道；有助于豐富農村(cūn)土(tǔ)地管理實踐，促進集體土(tǔ)地優化配置和節約集約利用，加快城(chéng)鎮化進程。按照(zhào)中央有關精神，結合當前管理工(gōng)作實際，制定本試點方案。
一(yī)、總體要求
（一(yī)）指導思想
按照(zhào)黨中央、國(guó)務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為(wèi)方向，著(zhe)力構建城(chéng)鄉統一(yī)的建設用地市(shì)場，推進集體土(tǔ)地不動産登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高(gāo)存量土(tǔ)地節約集約利用水(shuǐ)平，為(wèi)全面建成小(xiǎo)康社會(huì)提供用地保障，促進建立房地産平穩健康發展長(cháng)效機(jī)制。
（二）基本原則
把握正确方向。堅持市(shì)場經濟改革方向，發揮市(shì)場配置資源的決定性作用，注重與不動産統一(yī)登記、培育和發展住房租賃市(shì)場、集體經營性建設用地入市(shì)等改革協同，加強部門(mén)協作，形成改革合力。
保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城(chéng)鄉規劃、土(tǔ)地利用總體規劃及村(cūn)土(tǔ)地利用規劃，以存量土(tǔ)地為(wèi)主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市(shì)民(mín)合理住房需求為(wèi)主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到(dào)供需匹配。
堅持自(zì)主運作。尊重農民(mín)集體意願，統籌考慮農民(mín)集體經濟實力，以具體項目為(wèi)抓手，合理确定項目運作模式，維護權利人合法權益，确保集體經濟組織自(zì)願實施、自(zì)主運作。
提高(gāo)服務效能(néng)。落實“放(fàng)管服”要求，強化服務意識，優化審批流程，降低(dī)交易成本，提升服務水(shuǐ)平，提高(gāo)辦事(shì)效率，方便群衆辦事(shì)。
（三）試點目标
通(tōng)過改革試點，在試點城(chéng)市(shì)成功運營一(yī)批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一(yī)批可複制、可推廣的改革成果，為(wèi)構建城(chéng)鄉統一(yī)的建設用地市(shì)場提供支撐。
（四）試點範圍
按照(zhào)地方自(zì)願原則，在超大、特大城(chéng)市(shì)和國(guó)務院有關部委批準的發展住房租賃市(shì)場試點城(chéng)市(shì)中，确定租賃住房需求較大，村(cūn)鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能(néng)力較強的城(chéng)市(shì)（第一(yī)批包括北(běi)京市(shì)，上(shàng)海市(shì)，遼甯沈陽市(shì)，江蘇南(nán)京市(shì)，浙江杭州市(shì)，安徽合肥市(shì)，福建廈門(mén)市(shì)，河南(nán)鄭州市(shì)，湖(hú)北(běi)武漢市(shì)，廣東廣州市(shì)、佛山市(shì)、肇慶市(shì)，四川成都市(shì)），開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
除北(běi)京、上(shàng)海外，由省級國(guó)土(tǔ)資源主管部門(mén)和住房城(chéng)鄉建設主管部門(mén)彙總本轄區計劃開(kāi)展試點城(chéng)市(shì)的試點實施方案，報(bào)國(guó)土(tǔ)資源部和住房城(chéng)鄉建設部批複後啓動試點。
二、試點内容
（一(yī)）完善試點項目審批程序
試點城(chéng)市(shì)應當梳理項目報(bào)批（包括預審、立項、規劃、占地、施工(gōng)）、項目竣工(gōng)驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通(tōng)道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一(yī)規劃、統籌布局、統一(yī)管理，統一(yī)相(xiàng)關建設标準。試點項目區域基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城(chéng)鎮住房規劃設計有關規範。
（二）完善集體租賃住房建設和運營機(jī)制
村(cūn)鎮集體經濟組織可以自(zì)行開(kāi)發運營，也可以通(tōng)過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民(mín)集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機(jī)制，土(tǔ)地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件(jiàn)中所載明的權利和義務。
（三）探索租賃住房監測監管機(jī)制
集體租賃住房出租，應遵守相(xiàng)關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機(jī)制，防止租金異常波動，維護市(shì)場平穩運行。國(guó)土(tǔ)資源、住房城(chéng)鄉建設部門(mén)應與相(xiàng)關部門(mén)加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工(gōng)商等方面加強聯動，構建規範有序的租賃市(shì)場秩序。
（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利
承租人可按照(zhào)國(guó)家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件(jiàn)的城(chéng)市(shì)，要進一(yī)步建立健全對非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。
三、組織實施
（一(yī)）加強組織保障
國(guó)土(tǔ)資源部和住房城(chéng)鄉建設部共同部署試點。省級國(guó)土(tǔ)資源主管部門(mén)和住房城(chéng)鄉建設主管部門(mén)負責試點工(gōng)作的督促、檢查和指導。城(chéng)市(shì)政府全面負責試點組織領導工(gōng)作，制定試點工(gōng)作規則和組織實施方案，建立試點協調決策機(jī)構。各地區各有關部門(mén)要加強協調配合，穩妥有序推進試點。
（二）推進試點實施
1、編制實施方案。試點城(chéng)市(shì)根據本方案編制實施方案，經省級國(guó)土(tǔ)資源主管部門(mén)和住房城(chéng)鄉建設主管部門(mén)彙總後，2017年(nián)11月(yuè)底前報(bào)國(guó)土(tǔ)資源部和住房城(chéng)鄉建設部批複。
2、試點實施、跟蹤及總結。省級國(guó)土(tǔ)資源主管部門(mén)和住房城(chéng)鄉建設主管部門(mén)負責試點工(gōng)作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。
2019年(nián)11月(yuè)，省級國(guó)土(tǔ)資源主管部門(mén)和住房城(chéng)鄉建設主管部門(mén)組織開(kāi)展試點中期評估，形成評估報(bào)告報(bào)國(guó)土(tǔ)資源部和住房城(chéng)鄉建設部。
2020年(nián)底前，省級國(guó)土(tǔ)資源主管部門(mén)和住房城(chéng)鄉建設主管部門(mén)總結試點工(gōng)作，總結報(bào)告報(bào)國(guó)土(tǔ)資源部和住房城(chéng)鄉建設部。
（三）強化指導監督
各地區各有關部門(mén)要按照(zhào)職責分工(gōng)，加強對試點工(gōng)作的指導監督，依法規範運行。要加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制，允許進行差别化探索，切實做到(dào)封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。
（四）做好宣傳引導
試點地區要加強對試點工(gōng)作的監督管理，密切關注輿情動态，妥善回應社會(huì)關切，重大問題及時報(bào)告。